FAQ

Księgi wieczyste można znaleźć w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego odpowiedniego dla lokalizacji nieruchomości. Ponadto Ministerstwo Sprawiedliwości udostępnia Księgi Wieczyste w formie elektronicznej na stronie ekw.ms.gov.pl. Numer Księgi Wieczystej można uzyskać w miejscowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej (wypis z rejestru gruntów).

Opracowanie dokumentacji geodezyjnej jest procesem czasochłonnym. Statystycznie, w terenie geodeta spędza maksymalnie jeden dzień pracy, opracowanie biurowe trwa natomiast od około 2 do 3 dni. Dlaczego więc na podział należy czekać 6 miesięcy, a na mapę do celów projektowych 6 tygodni? Przeważającą część czasu jaki geodeta potrzebuje na wykonanie danej usługi pochłaniają czynności wynikające z zapisów prawa oraz działania administarcyjne, leżące po stronie urzędów – starostwo powiatowe, ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Po zgłoszeniu pracy, urząd ma 2 tygodnie na wydanie materiałów, tyle samo czasu zajmuje kontrola operatu czy uwierzytelnienie mapy. W przypadku prac ewidencyjnych dochodzą dodatkowe czynności związane z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy, zawiadominiem sąsiadów, ustaleniem granic. Na podstawie naszych doświadczeń, zakładamy, że bezpieczny termin opracowania mapy do celów projektowych to 6-8 tygodni, wznowienie granic 3 miesiące, ustalenie 4 miesiące, a podział 6 miesięcy.

Geodeta jest potrzebny, gdy:

1. Chcesz ustalić rzeczywisty przebieg granic swojej nieruchomości.
2. Chcesz dokonać podziału działki. W procedurze podziałowej geodeta niezbędny jest do sporządzenia właściwego projektu podziału nieruchomości oraz wyznaczenia zatwierdzonego podziału w terenie.
3. Chcesz wybudować lub przebudować dom na swojej działce. Geodeta przygotowuje mapę do celów projektowych, wytycza budynek wraz z przyłączami zgodnie z projektem oraz dokonuje inwentaryzacji powykonawczej obiektów.
4. Chcesz uzbroić swoją działkę lub przebudować istniejące przyłącza sieci uzbrojenia terenu. Geodeta wykonuje geodezyjną inwentaryzację powykonawczą nowych przyłączy.

Można postawić ogrodzenie w osi granicy działki, pod warunkiem że uprzednio porozumieliśmy się z sąsiadem w kwestii jego budowy. W takiej sytuacji koszty budowy ogrodzenia spoczywają na osobie, która wystąpiła z taką inicjatywą. Natomiast konserwacja oraz ewentualne koszty związane z jego naprawą spoczywają na obu właścicielach działek. Jeżeli ogrodzenie służy do rozgraniczenia naszej działki z ulicą, nie może przekraczać linii rozgraniczającej tę ulicę. Przed każdą budową niezależnie od wielkości oraz rodzaju ogrodzenia należy uzyskać z urzędu gminy wypis i wyrys z planu miejscowego. Jeżeli nie ma takiego planu, ogrodzenie należy stawiać zgodnie z wymaganiami określonymi w warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Obecnie nie wymaga się uzyskania pozwolenia na budowę czy zgłoszenia budowy tradycyjnych ogrodzeń, pod warunkiem, że nie przekraczają 2.2m oraz nie pełnią roli muru oporowego, niezależnie od tego, czy mają być stawiane od strony dróg, terenów publicznych bądź działek sąsiednich. Wszelkie pozostałe rodzaje ogrodzeń wymagają projektu od inwestora oraz zgłoszenia w Urzędzie Gminy.

Nie, jeżeli jest to garaż wolnostojący, parterowy o powierzchni do 35mkw oraz ilość budynków tego typu (wiaty, budynki gospodarcze, oranżerie) na danej działce nie będzie przekraczać dwóch na każde 500 metrów kwadratowych. W takim przypadku wystarczy zgłosić fakt budowy nowego obiektu w Urzędzie Miasta/Starostwie. Jeżeli działka ma kilku właścicieli, potrzebna będzie zgoda na budowę od wszystkich współwłaścicieli. Uzyskanie pozwolenia na budowę będzie konieczne, gdy powierzchnia garażu przekroczy 35 metrów kwadratowych, będzie posiadał więcej niż 1 kondygnację lub liczba budynków tego typu na działce przekroczy 2.

Zgodnie z art. 277 Kodeksu Karnego znak graniczny podlega ochronie, a osoba, która znak graniczny niszczy, przesuwa, usuwa bądź czyni go niewidocznym podlega karze grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do 2 lat.

Najprostszym dla zainteresowanego i najpewniejszym rozwiązaniem tego problemu, jest proces wznowienia granic, który przeprowadzi geodeta uprawniony. Umożliwi to określenie rzeczywistych granic działki.

Bardzo ważne jest, by przed sprzedażą nieruchomości uregulować jej stan prawny. Jeśli sprzedający będzie dysponował przed potencjalnym kupującym dokumentacją określającą np. dokładny przebieg granic działki oznaczony dodatkowo w terenie, będzie mu dużo łatwiej taką nieruchomość sprzedać. Warto również zlecić sporządzenie operatu z wyceny nieruchomości. Dzięki temu będziemy mieli pewność, że kwota jaką chcemy uzyskać jest zgodna z cenami rynkowymi.

W pierwszej kolejności, warto jest porozmawiać z sąsiadem i spróbować wspólnie znaleźć rozwiązanie satysfakcjonujące dla każdej ze stron. Wynik tego porozumienia może zostać spisany w formie aktu notarialnego i ustanawiać służebność drogi koniecznej. Służebność taka, może zostać też ustanowiona sądownie. Wynika to z faktu, iż zgodnie z kodeksem cywilnym, każda nieruchomość powinna mieć dostęp do drogi publicznej, a jej właściciel ma prawo żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.

Inwentaryzacja przyłączy realizowana jest w trakcie jego budowy lub przebudowy. Pomiar położenia na gruncie wykonanych przyłączy podziemnych powinien zostać zrealizowany przed ich zasypaniem. Wyniki pomiaru przedstawione m. in. na mapie inwentaryzacji powykonawczej stanowią element dokumentacji geodezyjnej niezbędnej do odbioru technicznego przyłącza i uzyskania pozwolenia na użytkowanie danej sieci. Obowiązkowi inwentaryzacji powykonawczej podlegają wszystkie przyłącza objęte pozwoleniem na budowę.

Standardowo, budynek należy stawiać w odległości od granicy działki nie mniejszej niż 3m od strony ściany budynku bez okien i drzwi lub 4m od strony ściany budynku z oknami i drzwiami – zwróconej każdorazowo w stronę tej granicy. Możliwe jest również usadowienie budynku od strony ściany bez okien i drzwi w odległości 1,5 m bądź bezpośrednio przy granicy, jeżeli określa taką możliwość miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jednakże przed każdą planowaną budową zaleca się szczegółowe zapoznanie z warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz przepisami odrębnymi, ponieważ mogą z nich wynikać inne wymagania niż powyżej przedstawione.

Jeśli dokonało się samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, która wymagała zgłoszenia do właściwego urzędu powinno się dokonać jej legalizacji. Aby tego dokonać należy złożyć wniosek o legalizację w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego. Nadzór budowlany wyda postanowienie wstrzymujące użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części oraz nakaże dostarczyć odpowiednie dokumenty. Nadzór budowlany sprawdzi dokumenty i zalegalizuje samowolnie dokonaną zmianę sposobu użytkowania, ustali również w drodze postanowienia wysokość opłaty legalizacyjnej. Oprócz opłaty legalizacyjnej istnieje również możliwość otrzymania grzywny za samowolną zmianę sposobu użytkowania. Aby proces zmiany sposobu użytkowania był prostszy i mniej kosztowny należy zgłosić ją przed jej faktyczną zmianą. Warto złożyć wniosek o dokonanie zmiany w ewidencji gruntów i budynków w celu przyspieszenia tej czynności.

Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości może być potrzebny w następujących przypadkach: nabycie bądź sprzedaż nieruchomości, zaciągnięcie w banku kredytu hipotecznego, ustalenie wysokości opłat (czynszu) z tytułu użytkowania wieczystego, ustalenie kwoty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości, postępowania spadkowe, sądowe postępowania dotyczące podziału mienia. Zdarza się również, że firmy ubezpieczeniowe chcą by przedstawić im wartość nieruchomości, którą chcemy ubezpieczyć.

Wznowienie granic wykonuje się w celu ustalenia rzeczywistych granic działki, np. w sytuacji, gdy planujemy ogrodzić nieruchomość lub gdy kamienie graniczne zostały uszkodzone bądź przesunięte. Do ustalenia przebiegu granicy nieruchomości zostaną wykorzystane istniejące wcześniej punkty, dokumentacja i ślady geograficzne. Przebieg granicy można również ustalić na podstawie pierwotnej osnowy geodezyjnej.

Ustalenie granic przeprowadza się w przypadku, kiedy nie ma możliwości określenia położenia punktów granicznych, ale nie ma sporu granicznego. Geodeta zawiadamia strony o terminie ustalenia granic i na spotkaniu z właścicielami nieruchomości i sąsiadami ustala granice podpisując przy tej okazji protokół ustalenia przebiegu granic działek ewidencyjnych. W sytuacji, gdy ustalenie przebiegu granic działki nie jest możliwe (nie ma dowodów pozwalających na jej ustalenie lub są one niewystarczające albo sprzeczne), określa się ją na podstawie „ostatniego spokojnego stanu posiadania”, czyli czasu, kiedy nie dochodziło do konfliktów z powodu granicy nieruchomości. Jeśli takiego stanu nie można stwierdzić, konieczne będzie rozgraniczenie.

Rozgraniczenie nieruchomości prowadzi się w przypadku sporu stron o przebieg granicy między nieruchomościami. Geodeta przy ustalaniu przebiegu granic będzie brał pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej. W przypadku braku tych danych lub ich sprzeczności, przebieg granicy zostanie ustalony na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub ugody. Brak zgody pomiędzy stronami, będzie skutkować skierowaniem sprawy na drogę sądową.

W takim przypadku niezbędne będzie skorzystanie z usług geodety. Geodeta w zależności od istniejącej dokumentacji w Ośrodku Doumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej wykona wznowienie, ustalenie granic lub rozgraniczenie. Jeśli w wyniku prac geodety potwierdzi się, że sąsiad wszedł na naszą nieruchomość, najlepiej spróbować się z sąsiadem „dogadać”. W przypadku braku możliwości polubownego załatwienia sprawy, z dokumentacją otrzymaną od geodety należy udać się do sądu.

Konieczność posiadania decyzji o warunkach zabudowy zachodzi zawsze gdy na terenie naszej gmiy nie funkcjonuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Bez tego dokumentu nie jesteśmy w stanie dokonać podziału geodezyjnego lub rozpocząć budowy na naszej działce. Do uzyskania warunków zabudowy potrzebujemy aktualnej kopii mapy zasadniczej i wypisu oraz wyrysu z ewidencji gruntów i budynków. Materiały te są dostępne w Ośrodku Geodezji i Kartografii. Na tych materiałach mamy obowiązek w sposób schematyczny zaznaczyć lokalizację i parametry naszej inwestycji. Dodatkowo, we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy należy dołączyć zapewnienia/warunki podłączenia poszczególnych mediów, w które mamy zamiar uzbroić naszę nieruchomość. Zapewnienia te możemy uzyskać u odpowiednich gestorów poszczególnych sieci. Komplet dokumentów wraz z poprawnie wypisanym wnioskiem należy złożyć w urzędzie miasta lub gminy. Można tego dokonać osobiście lub za pośrednictwem geodety, jak w przypadku podziału.

Modernizacja Ewidencji Gruntów i Budynków to szereg działań o charakterze technicznym, organizacyjnym i administracyjnym podejmowanych przez starostę w celu uzupełnienia i modyfikacji istniejących baz danych ewidencyjnych, dostosowując je ty samym do obowiązujących wymogów.

Znak graniczny fizycznie wyznacza punkt granicy naszej działki ewidencyjnej. Zbudowany jest z trwałego materiału lub stanowi trwały element zagospodarowania terenu. Najczęściej jest nim słupek betonowy, żelazna rurka, butelka odwrócona dnem do góry. Punkt graniczny może być stabilizowany na powierzchni gruntu, pod gruntem, lub jednocześnie na i pod gruntem. Natomiast punkt osnowy geodezyjnej jest przedstawiany za pomocą unikatowego, niezmiennego numeru. Służy do nawiązania się przy zakładaniu osnowy geodezyjnej, która jest niezbędna przy każdej robocie geodezyjnej. Stabilizowany jest za pomocą znaku geodezyjnego, zbudowanego z trwałego, uniemożliwiającego zniszczenie materiału; kamienia, betonu. W odróżnieniu od znaku geodezyjnego, występuje w jego centrum żelazny bolec, rurka bądź wyżłobiony krzyżyk, wyznaczający punkt pomiarowy. Dodatkowo może na nim widnieć numer i seria, wyróżniająca charakter punktu osnowy.

Starać się o zasiedzenie nieruchomości może osoba, która jest posiadaczem samoistnym – osoba, która włada nieruchomością jak właściciel, wywiązuje się ze swoich obowiązków (np. płaci odpowiednie podatki) oraz wyraża zamiar wykonywania wszelkich przysługujących właścicielowi uprawnień. Uzyskać potwierdzenie zasiedzenia można po ukazaniu dowodów nieprzerwanego władania nieruchomością przez 20 lat w dobrej wierze (w przekonaniu, że prawo własności faktycznie mu przysługuje) lub 30 lat w złej wierze (będąc świadomym o istnieniu innego prawnego właściciela).

Koszt wyrysu/wypisu z rejestru gruntów uzależniony jest głównie od ilości dokumentów oraz od formy w jakiej chcemy je otrzymać. Za elektroniczną wersję dokumentów zapłacimy mniej, lecz nie ma co liczyć na duże oszczędności, różnica zwykle wynosi około 5-10zł.
Przykładowe koszty dokumentów w wersji papierowej:

• wypis 50zł/jednostka rejestrowa gruntów – wyrys 105zł/jednostka rejestrowa gruntów
• wyrys + wypis 150zł/jednostka rejestrowa gruntów. Jeśli będziemy potrzebowali wypisu z rejestru budynków bądź lokali to musimy dodatkowo doliczyć 30zł/jednostkę rejestrową.

Format i koszt wydruku mapy zasadniczej zależy od wielkości interesującego nas obszaru. Wydruk w formacie A0 to koszt ok.150zł, jeśli interesujący nas obszar zmieści się na na kartce A4 to zapłacimy ok. 22,50zł. Dokładna tabela opłat znajduje się w załączniku do ustawy „Prawo Geodezyjne i Kartograficzne”.

Mapa do celów projektowych jest jedną z rodzajów map geodezyjnych i jest ona niezbędna przy wszystkich projektach wymagających zgłoszenia, bądź uzyskania pozwolenia na budowę. Wykonuje się ją w celu sprawdzenia aktualności mapy zasadniczej na obszarze projektowanego obiektu oraz 30 metrów wokół niego. Wszelkie zmiany nanosi się na mapę zasadniczą.

Jest to ograniczone prawo rzeczowe, obciążające nieruchomość służebną w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości zwanej władnącą (służebność gruntowa), albo zapewnienie zaspokojenia określonych potrzeb osoby fizycznej (służebność osobista). Jak każde ograniczone prawo rzeczowe, służebność ogranicza możność dysponowania obciążoną nieruchomością przez jej właściciela. Jeśli więc nasza działka nie ma połączenia z drogą publiczną możemy spisać umowę z sąsiadem i skorzystać ze służebności.

W celu uzbrojenia działki w media, należy zwrócić się do lokalnych gestorów (firm władających sieciami – np. dostawcy energii elektrycznej) o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci.

Odpis z księgi wieczystej lub wskazanie jej numeru, wypis i wyrys z rejestru gruntów, zaświadczenie z gminy o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub o jego braku oraz dokumenty potwierdzające prawo własności do sprzedawanej nieruchomości.

Geodeta jest pierwszą i ostatnią osobą, która pojawia się na placu budowy. Jest niezbędny już na etapie planowania inwestycji. Przed dokonaniem jakichkolwiek czynności związanych z budową domu, warto jest uregulować stan prawny nieruchomości – odtworzyć znaki graniczne w terenie, sprawdzić ewentualne służebności. Kolejnym krokiem jest opracowanie mapy do celów projektowych, która jest potrzebna projektantowi. Na jej podstawie powstaje projekt naszej inwestycji, który w kolejnym etapie jest przez geodetę wynoszony w teren – proces ten nazywamy tyczeniem budynku. W trakcie trwania budowy, geodeta cyklicznie dokonuje pomiarów kontrolnych w celu sprawdzenia zgodności powstającej konstrukcji z projektem. Ostatnim stadium budowy jest odbiór i pomiar powykonawczy. Ma on na celu ostateczną kontrolę zgodności powstałej inwestycji z projektem. Pozytywny wynik kontroli jest podstawą do oficjalnego zakończenia budowy.