Proces wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Podstawy prawne i procedury w przypadku braku Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)
Decyzja o warunkach zabudowy jest istotnym elementem procesu planowania przestrzennego w Polsce. Jest to dokument, który określa podstawowe zasady i warunki zabudowy terenu i jest szczególnie ważny w przypadku obszarów, gdzie nie występuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub warunki zabudowy w MPZP są niesprecyzowane lub nieaktualne. W tym artykule omówimy, kiedy i jak wydawana jest decyzja o warunkach zabudowy, podstawy prawne regulujące ten proces oraz kto jest zaangażowany w jego przeprowadzenie w sytuacji braku odpowiedniego MPZP, zgodnie z art. 60 oraz 61 ust. 1 ustawy o planowaniu przestrzennym.
Podstawy prawne
Proces wydawania decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku MPZP jest uregulowany przez polskie prawo, głównie przez:
- Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – ta ustawa stanowi podstawowy akt prawny regulujący zagadnienia związane z planowaniem przestrzennym, w tym wydawanie decyzji o warunkach zabudowy.
- Kodeks postępowania administracyjnego – kodeks ten zawiera ogólne przepisy dotyczące procedur administracyjnych, które mają zastosowanie również do procesu wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
Warunki spełnienia decyzji o warunkach zabudowy
Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu przestrzennym, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, wnioskujący musi spełnić łącznie następujące warunki:
- Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
- Teren ma dostęp do drogi publicznej.
- Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.
- Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1.
- Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
- Zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy.
b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu.
c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
Kto występuje z wnioskiem?
Wniosek o decyzję o warunkach zabudowy w sytuacji braku MPZP może być złożony przez:
- Właściciela nieruchomości – Jeśli wnioskujący jest właścicielem działki, może on złożyć wniosek o decyzję o warunkach zabudowy w celu uzyskania zezwolenia na realizację swojego projektu.
- Osobę uprawnioną przez właściciela – Jeśli osoba inna niż właściciel posiada upoważnienie do dysponowania nieruchomością, także może wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.
Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy w przypadku braku MPZP?
Decyzję o warunkach zabudowy w sytuacji braku MPZP wydaje odpowiedni organ administracji architektoniczno-budowlanej, tj. wójt, burmistrz lub prezydent, w zależności od poziomu administracji oraz jurysdykcji danego obszaru. Organ ten analizuje wniosek oraz sprawdza, czy planowany projekt jest zgodny z obowiązującymi przepisami i interesami społeczności lokalnej.
Decyzja o warunkach zabudowy w sytuacji braku Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego jest kluczowym dokumentem, który pozwala na planowanie i realizację inwestycji na obszarach, gdzie nie występuje MPZP lub warunki zabudowy w MPZP są niesprecyzowane lub nieaktualne. Procedury związane z jej wydawaniem są ściśle uregulowane prawem i mają na celu zapewnienie zgodności planowanych inwestycji z przepisami oraz interesami społeczności lokalnej. Właściciele nieruchomości, inwestorzy i projektanci muszą zwracać uwagę na te procedury oraz właściwy organ, aby uniknąć problemów prawnych i administracyjnych związanych z zabudową w obszarach bez MPZP.