W przypadku, gdy ustalenie granic nieruchomości nie jest do końca oczywiste, przez co utrudnione jest ustalenie stanu prawnego – należy dokonać rozgraniczenia. Według ustawy „Prawo geodezyjne i kartograficzne” polega ono na ustaleniu przebiegu granic nieruchomości poprzez określenie położenia punktów i linii granicznych, a następnie utrwalenie ich znakami granicznymi na gruncie. Końcowym etapem rozgraniczenia jest sporządzenie stosownej dokumentacji.

Dlaczego rozgraniczenie jest tak ważne dla właścicieli i użytkowników nieruchomości? Ponieważ pozwala ono w odpowiedni sposób skorzystać z należnych uprawnień związanych z danym miejscem. Zatrudnienie geodety jest kluczowe dla procesu rozgraniczenia nieruchomości, gdyż to on właśnie wykonuje czynności mające na celu ustalić przebieg granic.

Rozgraniczenia nieruchomości przeprowadza się w następujących przypadkach:

1. Gdy prawne granice nieruchomości nie zostały wcześniej ustalone,
2. Gdy brakuje dokumentów, które jednoznacznie określiłyby położenie uszkodzonych, przesuniętych
czy zniszczonych znaków granicznych,
3. Gdy przebieg granic między sąsiednimi nieruchomościami jest sporny.

Organem odpowiedzialnym za przeprowadzenie rozgraniczenia nieruchomości jest wójt, burmistrz lub prezydent danego miasta czy gminy, na której położona jest sporna nieruchomość. Rozgraniczenia przeprowadza się na wniosek strony lub z urzędu.

Co ważne, wnioskodawca powinien dokładnie określić swoją wolę, precyzując granice (wszystkie lub niektóre), których dotyczyć ma rozgraniczenie. W odróżnieniu od innych postępowań administracyjnych, w przypadku rozgraniczenia do wszczęcia postępowania konieczne jest postanowienie wydane przez organ, które jest niezaskarżalne.

Gdy wniosek jest już złożony, wymieniony wyżej organ odpowiedzialny za rozgraniczenie na danym terenie upoważnia geodetę posiadającego uprawnienia z zakresu 2 do przeprowadzenia czynności ustalenia przebiegu granic i wykonania dokumentacji.

Zanim rozpocznie się docelowe ustalanie granic danego gruntu, wykonuje się czynności wstępne. Warunkują one poprawność procesu rozgraniczenia i pomagają w realizowaniu jego kolejnych etapów.

Do czynności wstępnych geodety należą:

1. Zgłoszenie pracy w ośrodku dokumentacji – może nastąpić dopiero po otrzymaniu upoważnienia od organu decyzyjnego. Co ważne, w tym momencie geodeta ma obowiązek wskazać jednostkom ośrodka wszystkie materiały, które są konieczne do prawidłowego przeprowadzenia rozgraniczenia.
2. Kompleksowa analiza informacji wynikających z treści dokumentów z Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego, Ksiąg Wieczystych, dokumentacji otrzymanej od stron oraz zdobytych przez samego geodetę podczas wywiadu terenowego. W trakcie takiego wywiadu geodeta zakłada osnowę pomiarową, odszukuje i mierzy ślady i znaki graniczne oraz obiekty sytuacyjne mające znaczenie dla przebiegu granic.
3. Wykonanie szkicu z informacjami o przebiegu granic, wynikających z pomiarów wykonanych wcześniej.
4. Określenie terminu rozprawy rozgraniczeniowej oraz doręczenie wezwań do stawienia się na gruncie.

Rozprawa graniczna przeprowadzana jest z udziałem stron postępowania w celu zebrania dowodów oraz oświadczeń. Wezwanie stron na grunt doręcza się za zwrotnym potwierdzeniem odbioru minimum 7 dni przed rozprawą.

Nieusprawiedliwione niestawienie się na rozprawie nie wstrzymuje czynności na gruncie. Usprawiedliwiona nieobecność wstrzymuje procedurę na nie dłużej niż jeden miesiąc.

Ustalenia przebiegu granic można dokonać na podstawie:

1. Jednoznacznych dokumentów,
2. Zgodnego oświadczenia stron,
3. Ugody

W pierwszym przypadku geodeta wskazuje stronom przebieg granic wynikający z wykonanej przez niego analizy dowodów. Jeżeli istniejąca dokumentacja nie jest wystarczająca, aby określić przebieg granic, ustala się je na podstawie oświadczenia stron. Za zgodę na oświadczenie jednej ze stron uznaje się również brak kwestionowania lub milczenie stron pozostałych.

Jeżeli nie doszło do ustalenia granic, mimo skorzystania z dwóch powyżej opisanych możliwości, pozostają one sporne. Wtedy geodeta może nakłaniać do zawarcia przed nim ugody o mocy ugody sądowej. Ostatecznie, gdy wszystkie możliwości przeprowadzenia rozgraniczenia w postępowaniu administracyjnym zawiodły, sprawa zostaje skierowana na drogę sądową.

Jednym z najważniejszych dokumentów w operacie jest protokół graniczny, na podstawie którego można potwierdzić ustalony wcześniej przebieg granic. Geodeta po sporządzeniu operatu rozgraniczeniowego oddaje go do kontroli. Nadzorowi podlega prawidłowość wykonania czynności przez geodetę oraz zgodność z obowiązującymi przepisami.

Zakończenie postępowania rozgraniczeniowego w trybie administracyjnym może nastąpić poprzez wydanie jednej z trzech decyzji:

1. o rozgraniczeniu nieruchomości,
2. o umorzeniu postępowania z uwagi na bezprzedmiotowość,
3. o umorzeniu postępowania i przekazania spawy do rozpatrzenia sądowi.

Decyzja o rozgraniczeniu nieruchomości zostaje wydana w przypadku ustalenia przebiegu granic na podstawie jednoznacznych dowodów lub zgodnego oświadczenia stron. Decyzja staje się ostateczna w chwili wydania, gdyż odwołanie od niej przysługuje tylko w trybie sądowym.

Jeżeli przebieg granic zdefiniowany został w akcie ugody zawartym przed geodetą, burmistrz, wójt lub prezydent miasta wydaje decyzję o umorzeniu postępowania z uwagi na jego bezprzedmiotowość. Akt ugody zawarty przed geodetą może zostać unieważniony tylko przez sąd powszechny.

Gdy granica po rozprawie wciąż zostaje sporna, wydana zostaje decyzja o umorzeniu postępowania i przekazania sprawy sądowi. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym opłatę za przeprowadzenie rozgraniczenia oraz utrzymanie stałych znaków granicznych właściciele gruntów sąsiadujących powinni wnieść po połowie.

Pomimo określenia zasad rozgraniczenia nieruchomości w wielu aktach prawnych, można spotkać się z nieoczekiwanymi problemami podczas jego przeprowadzania. Wymaga to od geodety zajmującego się sprawą dużej wiedzy oraz profesjonalnego podejścia. Wykonywane przez niego czynności mają wymiar czysto techniczny, jednak to właśnie od nich zależy przebieg i wynik sprawy. Podczas ustalania przebiegu